# 房屋買(mǎi)賣(mài)出問(wèn)題怎么辦？律師教你五步解決

## 第一步：搞清楚事情來(lái)龍去脈

房子買(mǎi)賣(mài)出問(wèn)題時(shí)，先要把所有細(xì)節(jié)理清楚。買(mǎi)賣(mài)雙方什么時(shí)候簽的合同？房子具體位置在哪？總價(jià)多少錢(qián)？這些都要弄明白。比如去年在杭州發(fā)生的案例，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交房時(shí)間有不同說(shuō)法，最后發(fā)現(xiàn)合同里根本沒(méi)寫(xiě)具體日期。

記得翻出當(dāng)時(shí)簽的合同原件。有人遇到過(guò)賣(mài)家說(shuō)簽的是復(fù)印件不算數(shù)，結(jié)果買(mǎi)家拿出按手印的原件才解決問(wèn)題。房子的產(chǎn)權(quán)證也要看仔細(xì)，去年有買(mǎi)家付了錢(qián)才發(fā)現(xiàn)房子早被法院查封。

## 第二步：準(zhǔn)備關(guān)鍵證據(jù)材料

證據(jù)收集要全面。合同原件最重要，銀行轉(zhuǎn)賬記錄也要打印出來(lái)。去年南京的案子，買(mǎi)家給現(xiàn)金沒(méi)要收據(jù)，結(jié)果賣(mài)家不認(rèn)賬吃了大虧。房產(chǎn)證復(fù)印件必須要有，還要去房管局查最新檔案。

微信聊天記錄記得保存。今年上海有個(gè)案例，賣(mài)家微信承諾包過(guò)戶(hù)，后來(lái)反悔被法院判賠十萬(wàn)。所有材料最好掃描存云盤(pán)，原件鎖保險(xiǎn)柜。錄音錄像要整理成文字版，標(biāo)明時(shí)間地點(diǎn)人物。

## 第三步：先找對(duì)方好好商量

收集完證據(jù)先別急著打官司。約對(duì)方到中介公司談，最好有第三人在場(chǎng)。今年廣州的案例，買(mǎi)賣(mài)雙方在中介調(diào)解下各退一步，賣(mài)家賠了違約金繼續(xù)交易。

說(shuō)話(huà)要注意方式。可以說(shuō)"您看這樣處理行不行"，不要說(shuō)"你必須怎樣"。有對(duì)夫妻買(mǎi)家態(tài)度強(qiáng)硬，結(jié)果賣(mài)家寧可賠錢(qián)也不賣(mài)房。準(zhǔn)備好幾種方案，比如延期交房賠多少，解除合同怎么退錢(qián)。

## 第四步：上法院的具體流程

協(xié)商不成就要走法律程序。先去法院立案庭交起訴狀，記得帶三份復(fù)印件。杭州余杭法院現(xiàn)在可以網(wǎng)上立案，但最好還是去現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)清楚。訴訟費(fèi)根據(jù)房?jī)r(jià)算，100萬(wàn)的房子大概交13800元。

開(kāi)庭前會(huì)先調(diào)解，成功率約四成。去年北京朝陽(yáng)法院數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)糾紛調(diào)解成功平均用時(shí)23天。真要開(kāi)庭的話(huà)，重點(diǎn)說(shuō)清三點(diǎn)：合同有效、對(duì)方違約、自己損失。記得所有證據(jù)提前三天交給法院。

## 第五步：真實(shí)案例參考

2025年杭州案例：買(mǎi)家付全款后賣(mài)家反悔。法院判賣(mài)家不僅要交房，還要賠房?jī)r(jià)20%違約金。關(guān)鍵證據(jù)是銀行流水和催交房的短信記錄。

2025年深圳案例：過(guò)戶(hù)時(shí)發(fā)現(xiàn)房子被抵押。法院支持買(mǎi)家解除合同，賣(mài)家退回房款還要賠利息。買(mǎi)家勝訴關(guān)鍵是查到房產(chǎn)登記檔案。

2025年成都案例：交房后發(fā)現(xiàn)有違建。法院判賣(mài)家賠償拆除費(fèi)用，因?yàn)楹贤飳?xiě)明"合法建筑"。買(mǎi)家保留了看房時(shí)的照片和中介證明。

## 特別提醒

簽合同前一定要做三件事：去房管局查產(chǎn)權(quán)、確認(rèn)賣(mài)家身份證和房產(chǎn)證一致、實(shí)地檢查房屋現(xiàn)狀。付款最好銀行轉(zhuǎn)賬，大額現(xiàn)金要寫(xiě)收據(jù)。交房時(shí)當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)看水電物業(yè)費(fèi)結(jié)清證明。

遇到問(wèn)題別慌張，按這五步走能解決大部分糾紛。關(guān)鍵要快，法律規(guī)定的訴訟時(shí)效是三年。收集證據(jù)要全面，協(xié)商時(shí)要錄音。打官司別貪便宜找黑律師，正規(guī)所有執(zhí)業(yè)證的律師才可靠。

記住這些要點(diǎn)，買(mǎi)房賣(mài)房遇到麻煩就能從容應(yīng)對(duì)。法律保護(hù)守規(guī)矩的人，但自己也要做好該做的事。保持溝通渠道暢通，該強(qiáng)硬時(shí)不退縮，該讓步時(shí)別固執(zhí)，才能最大限度維護(hù)自身權(quán)益。