房屋贈(zèng)與操作全指南

一、房屋贈(zèng)與協(xié)議有什么用？

房屋贈(zèng)與是很多人處理房產(chǎn)的方式。寫一份好的贈(zèng)與協(xié)議能保護(hù)雙方權(quán)益。這份文件要寫清楚誰(shuí)送房、誰(shuí)收房、房子信息等重要內(nèi)容。協(xié)議簽字就生效，但房子真正過(guò)戶需要辦手續(xù)。

很多人以為口頭說(shuō)好就行，這樣做有風(fēng)險(xiǎn)。比如送房人反悔，或者房子有其他問(wèn)題，沒(méi)有書面協(xié)議很難說(shuō)清楚。簽了正規(guī)協(xié)議，遇到問(wèn)題可以按法律解決。

二、寫協(xié)議前必須做的四件事

第一要查清楚房子有沒(méi)有糾紛。送房人要拿出房產(chǎn)證，確認(rèn)房子沒(méi)有被抵押或查封。可以到房管局查檔案，看房子是不是完全屬于送房人。

第二要確認(rèn)收房人有沒(méi)有資格。比如有些城市規(guī)定未成年人不能單獨(dú)收房，需要監(jiān)護(hù)人代管。如果是送給夫妻，要寫清楚登記在誰(shuí)名下。

第三要了解要交哪些錢。雖然贈(zèng)與不用交買賣稅，但可能要交契稅和公證費(fèi)。各地規(guī)定不同，最好提前問(wèn)房管局。

第四要全家商量好。特別是夫妻共同房產(chǎn)，必須雙方都同意。很多糾紛都是因?yàn)樗头咳藳](méi)和配偶商量，最后協(xié)議被判定無(wú)效。

三、手把手教你寫有效協(xié)議

協(xié)議開(kāi)頭要寫清楚雙方姓名和身份證號(hào)。房子信息要具體到門牌號(hào)，寫清房產(chǎn)證號(hào)和面積。重點(diǎn)內(nèi)容有三個(gè)部分：

第一部分寫送房?jī)?nèi)容。要寫明是免費(fèi)贈(zèng)送，不能附加條件。比如不能寫"送給兒子但要負(fù)責(zé)養(yǎng)老"，這種條款可能無(wú)效。

第二部分寫雙方保證。送房人要保證房子沒(méi)問(wèn)題，收房人要確認(rèn)接受。如果房子有貸款，要寫清楚由誰(shuí)繼續(xù)還。

第三部分寫過(guò)戶安排。寫清楚什么時(shí)候辦手續(xù)，費(fèi)用誰(shuí)出。建議加上違約條款，比如送房人不配合過(guò)戶要賠償。

最后要雙方簽字按手印，寫簽訂日期。最好找兩個(gè)見(jiàn)證人簽字，這樣更保險(xiǎn)。協(xié)議至少準(zhǔn)備三份，雙方各一份，房管局留一份。

四、必須知道的過(guò)戶流程

第一步做公證。雖然法律沒(méi)強(qiáng)制要求，但公證過(guò)的協(xié)議更難反悔。帶身份證、房產(chǎn)證、戶口本到公證處，費(fèi)用大概200-500元。

第二步交稅費(fèi)。主要交3%契稅，有些地方有優(yōu)惠。帶公證書到稅務(wù)局開(kāi)證明，記得保留繳費(fèi)單據(jù)。

第三步辦過(guò)戶。雙方到房管局交材料：身份證、房產(chǎn)證、協(xié)議、稅單。工作人員會(huì)核實(shí)信息，收走舊房產(chǎn)證，7個(gè)工作日后領(lǐng)新證。

特別注意三點(diǎn)：1.如果送房人去世，過(guò)戶要先辦繼承 2.農(nóng)村宅基地有特殊規(guī)定 3.經(jīng)濟(jì)適用房可能不允許贈(zèng)與

五、真實(shí)案例帶來(lái)的教訓(xùn)

案例1：老王把房子送給女兒，簽了協(xié)議但沒(méi)過(guò)戶。老王去世后，兒子拿出遺囑要求分房。法院判定贈(zèng)與不成立，房子按遺產(chǎn)分配。關(guān)鍵點(diǎn)：不過(guò)戶不算完成贈(zèng)與。

案例2：張女士把房送給侄子，約定負(fù)責(zé)養(yǎng)老。后來(lái)侄子不履行，張女士想收回房子。法院判決不能撤銷贈(zèng)與，但可以另案起訴要贍養(yǎng)費(fèi)。關(guān)鍵點(diǎn)：贈(zèng)與不能附帶條件。

案例3：夫妻把共有房送給兒子，只有丈夫簽字。妻子起訴要回，法院判協(xié)議無(wú)效。關(guān)鍵點(diǎn)：共同房產(chǎn)必須共有人都同意。

六、重點(diǎn)法律條文解析

合同法第185條：贈(zèng)與就是免費(fèi)送東西，對(duì)方同意接受。送的東西沒(méi)給出去之前，送的人可以反悔，但公證過(guò)的贈(zèng)與不能反悔。

物權(quán)法第14條：房子過(guò)戶以登記為準(zhǔn)。簽協(xié)議不算數(shù)，必須去房管局辦手續(xù)換房產(chǎn)證。

民法典第658條：五種情況不能反悔：1.做過(guò)公證 2.用于救災(zāi)扶貧 3.完成過(guò)戶 4.受贈(zèng)人已做重要準(zhǔn)備 5.道德義務(wù)贈(zèng)與

七、常見(jiàn)問(wèn)題解答

問(wèn)：贈(zèng)與的房子以后賣房要交更多稅嗎？

答：是的。如果受贈(zèng)人再賣房，要按買賣差價(jià)20%交個(gè)稅。繼承或買賣獲得的房產(chǎn)可能有不同政策。

問(wèn)：贈(zèng)與協(xié)議可以約定居住權(quán)嗎？

答：可以。比如送房人要求繼續(xù)住五年，這種約定有效。但要在協(xié)議里寫清楚時(shí)間和條件。

問(wèn)：房貸沒(méi)還清能贈(zèng)與嗎？

答：需要銀行同意。一般要先還清貸款解除抵押，否則不能過(guò)戶。有些銀行允許轉(zhuǎn)按揭，但要重新審核受贈(zèng)人資質(zhì)。

問(wèn)：贈(zèng)與給未成年子女要注意什么？

答：必須由監(jiān)護(hù)人代簽協(xié)議，房產(chǎn)證寫孩子名字。孩子成年之前不能賣房，除非為子女利益且經(jīng)法院同意。

八、特別提醒

建議找律師審核協(xié)議。專業(yè)律師能發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題，比如產(chǎn)權(quán)瑕疵、條款漏洞。費(fèi)用一般500-2000元，比事后打官司劃算。

保留所有過(guò)程證據(jù)。包括微信記錄、轉(zhuǎn)賬憑證、見(jiàn)面錄像。萬(wàn)一有糾紛，這些都能當(dāng)證據(jù)。

及時(shí)辦理過(guò)戶。簽協(xié)議只是第一步，不過(guò)戶隨時(shí)可能出問(wèn)題。建議簽完協(xié)議一個(gè)月內(nèi)完成所有手續(xù)。

定期檢查房產(chǎn)狀態(tài)。過(guò)戶后建議每年查一次房產(chǎn)檔案，確認(rèn)沒(méi)有異常抵押或查封記錄。

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