房屋買賣必看：五步搞懂合同要點

一、合同里必須寫清楚的五個部分

簽房屋買賣合同時要注意五個關(guān)鍵內(nèi)容。第一部分是買賣雙方的信息。賣方要提供房產(chǎn)證和身份證，買方要準備身份證和購房資格證明。這些材料能證明交易雙方的身份合法。

第二部分是房屋的具體情況。合同要寫清楚房子的位置、面積、房型和樓層。比如要寫明具體到門牌號的地址，測量過的實際面積數(shù)。賣方需要保證房子沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，沒有租客住著，也沒有抵押貸款沒還清。

第三部分是錢怎么付。合同里要寫總價和付款方式。買方可以全款付清，也可以選分期貸款或公積金貸款。需要寫清楚分幾次付錢，每次付多少，用什么方式轉(zhuǎn)賬。建議買方保留所有付款憑證。

第四部分是交房和過戶安排。要確定哪天交鑰匙，哪天去房產(chǎn)局辦手續(xù)。一般來說，過戶費用由買方承擔，但雙方也可以協(xié)商。交房時要檢查房屋現(xiàn)狀，最好拍照留存。

第五部分是違約怎么辦。如果賣方拖延交房，或者買方拖欠房款，都要寫明賠償方式。常見的有扣定金、付違約金或解除合同。最好約定每天按房款萬分之五計算違約金。

二、付款方式要特別注意的三件事

付款最容易引發(fā)糾紛，要注意三個細節(jié)。第一是定金不能超過總價的20%。比如100萬的房子，定金最多收20萬。如果買方反悔，賣方可以不退定金；如果賣方反悔，要雙倍返還。

第二是貸款買房要留余地。合同里要寫如果銀行不批貸款怎么辦。可以約定買方改用其他方式付款，或者解除合同不追究責任。避免因為貸款問題導(dǎo)致違約。

第三是尾款支付時間要明確。建議留5-10%尾款在交房后支付。等水電煤氣都過戶完，確認房子沒問題再付清。這樣能督促賣方配合辦理后續(xù)手續(xù)。

三、過戶流程的四個關(guān)鍵步驟

辦過戶要按順序走四個流程。第一步是簽完合同后去房產(chǎn)局網(wǎng)簽。現(xiàn)在大部分城市都要先網(wǎng)上備案，防止一房多賣。需要帶齊身份證、房產(chǎn)證和買賣合同。

第二步是繳納稅費。買方要交契稅，首套房90平以下交1%，90平以上交1.5%。賣方如果房子不滿五年，要交增值稅和個稅。雙方要提前算好稅費金額。

第三步是辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。去不動產(chǎn)登記中心提交材料，七個工作日能領(lǐng)新證。現(xiàn)在很多城市可以網(wǎng)上辦理，但重要環(huán)節(jié)仍需本人到場。

第四步是物業(yè)交割。要結(jié)清水電煤氣費，過戶物業(yè)服務(wù)合同。買方要查看繳費憑證，確認沒有欠費。記得讓賣方留下所有房門鑰匙和門禁卡。

四、遇到糾紛怎么處理的三種方法

出問題時有三種解決辦法。第一種是雙方協(xié)商。比如交房時發(fā)現(xiàn)墻面開裂，可以協(xié)商扣部分房款維修。最好通過書面補充協(xié)議確認協(xié)商結(jié)果。

第二種是找第三方調(diào)解。各地房管局都有糾紛調(diào)解室，免費提供服務(wù)。調(diào)解成功的可以申請司法確認，和法院判決有同等效力。

第三種是走法律程序。訴訟時效是三年，從知道權(quán)益受損時算起。要注意收集聊天記錄、付款憑證、驗收照片等證據(jù)。小額糾紛建議走簡易程序，處理更快。

五、真實案例教你避開兩大坑

看兩個常見案例能避免吃虧。王先生買二手房時沒查租賃情況，過戶后發(fā)現(xiàn)租客還有兩年合同。根據(jù)法律規(guī)定，租賃合同不影響產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但買方要等到租期結(jié)束才能收房。建議買房前必須確認租賃狀況。

李女士買的房子過戶后冒出遺產(chǎn)糾紛。原房主的子女起訴要求分割房產(chǎn)。雖然李女士已辦產(chǎn)權(quán)證，但還是要參加訴訟。這種情況可以起訴原房主索賠。買房前務(wù)必查清產(chǎn)權(quán)是否涉及繼承問題。

張先生遭遇賣家臨時加價10萬，拒絕就違約。法院判決賣家雙倍返還定金，還要賠償房價上漲的損失。簽合同時要把違約金寫清楚，遇到違約及時起訴。

六個必須保存的重要憑證：1.定金收條 2.轉(zhuǎn)賬記錄 3.補充協(xié)議 4.驗收清單 5.稅費發(fā)票 6.溝通記錄。這些材料打官司時都是關(guān)鍵證據(jù)。

最后提醒大家，二十萬以上的交易建議請律師看合同。專業(yè)律師能發(fā)現(xiàn)隱藏風險，比如學區(qū)名額是否占用、戶口遷移條款等。花小錢買保障，避免后續(xù)大麻煩。

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