# 認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：房產(chǎn)交易糾紛為何頻發(fā)？

現(xiàn)在買(mǎi)房子的人越來(lái)越多，但買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出問(wèn)題的案例也在增加。一套房子動(dòng)不動(dòng)就是幾十萬(wàn)上百萬(wàn)，一旦出問(wèn)題就可能讓人血本無(wú)歸。最近有個(gè)案例特別典型：買(mǎi)家付了首付款，賣(mài)家拖著不辦過(guò)戶(hù)，最后只能走法律程序。遇到這種情況該怎么辦？我們整理了五個(gè)實(shí)用步驟。

## 第一步：搞清問(wèn)題出在哪里

處理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)，先要弄清楚發(fā)生了什么。買(mǎi)賣(mài)雙方簽的合同是關(guān)鍵。要仔細(xì)看合同里怎么寫(xiě)的交房時(shí)間、付款方式、過(guò)戶(hù)手續(xù)這些內(nèi)容。比如合同寫(xiě)明了"簽完合同30天內(nèi)付款"，結(jié)果買(mǎi)家拖了三個(gè)月才付錢(qián)，這就是明顯違約。

有個(gè)真實(shí)案例是這樣的：王先生買(mǎi)了李女士的房子，合同寫(xiě)明要三個(gè)月內(nèi)辦完過(guò)戶(hù)。結(jié)果李女士一直找借口拖延，半年過(guò)去了還沒(méi)辦手續(xù)。王先生這時(shí)候就要先確認(rèn)合同條款，明確對(duì)方到底有沒(méi)有按約定辦事。

## 第二步：收集證據(jù)：打贏官司的關(guān)鍵武器

證據(jù)收集要全面。最重要的就是買(mǎi)賣(mài)合同原件，這個(gè)千萬(wàn)保存好。然后是銀行轉(zhuǎn)賬記錄，不管是定金還是首付款，都要有憑證。微信聊天記錄也別刪除，特別是對(duì)方承認(rèn)違約的對(duì)話(huà)。

去年有個(gè)案子，買(mǎi)家張女士通過(guò)微信多次催促賣(mài)家過(guò)戶(hù)，這些聊天記錄后來(lái)都成了重要證據(jù)。她還保存了快遞單據(jù)，證明自己按時(shí)寄出了相關(guān)文件。最后仲裁時(shí)，這些材料幫了大忙。

## 第三步：寫(xiě)仲裁申請(qǐng)書(shū)要注意這些

申請(qǐng)書(shū)要包含六個(gè)部分。開(kāi)頭寫(xiě)清楚"房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛仲裁申請(qǐng)書(shū)"這個(gè)標(biāo)題。接著填好買(mǎi)賣(mài)雙方的個(gè)人信息，名字、身份證號(hào)、聯(lián)系電話(huà)這些都不能錯(cuò)。仲裁請(qǐng)求要具體，比如"要求退還已付房款50萬(wàn)元"這種明確金額。

事實(shí)陳述部分要按時(shí)間順序?qū)憽１热纾?2025年1月1日簽訂合同，約定3月1日前付款。買(mǎi)方2月28日完成轉(zhuǎn)賬，賣(mài)方至今未辦理過(guò)戶(hù)。"最后附上證據(jù)清單，每份證據(jù)都要編號(hào)，寫(xiě)上證明內(nèi)容。

## 第四步：開(kāi)庭時(shí)怎么表現(xiàn)最有利

仲裁庭一般會(huì)先調(diào)解。這個(gè)時(shí)候可以提出自己的解決方案，比如要求對(duì)方限期過(guò)戶(hù)，或者協(xié)商退房退款。如果調(diào)解不成進(jìn)入正式審理，要重點(diǎn)講三個(gè)內(nèi)容：合同怎么約定的、對(duì)方哪里違約了、自己有什么損失。

記得帶上所有證據(jù)原件。仲裁員可能會(huì)問(wèn)細(xì)節(jié)，比如"你說(shuō)對(duì)方?jīng)]按時(shí)交房，具體是哪天該交房？"這種問(wèn)題要能馬上回答出來(lái)。有個(gè)案例中，買(mǎi)家因?yàn)橛洸磺寰唧w違約天數(shù)，差點(diǎn)輸了官司。

## 第五步：拿到裁決書(shū)后該做什么

仲裁結(jié)果出來(lái)后的15天內(nèi)，對(duì)方不履行就可以去法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。去法院時(shí)要帶裁決書(shū)原件、身份證復(fù)印件，還有對(duì)方的財(cái)產(chǎn)線(xiàn)索。比如知道對(duì)方有其他房產(chǎn)、銀行賬戶(hù)等信息，都要提供給執(zhí)行法官。

去年有個(gè)案例，賣(mài)家收到裁決書(shū)后把存款都轉(zhuǎn)走了。好在買(mǎi)家記得賣(mài)家有輛車(chē)，法院最后查封了這輛車(chē)進(jìn)行拍賣(mài)。現(xiàn)在法院執(zhí)行力度很大，老賴(lài)名單、限制高消費(fèi)這些措施都很有效。

# 真實(shí)案例告訴你該怎么做

2025年發(fā)生在杭州的案例特別典型。陳先生買(mǎi)了套二手房，合同寫(xiě)明"過(guò)戶(hù)后付尾款"。結(jié)果房東拿到首付款后，借口疫情反復(fù)拖延過(guò)戶(hù)。陳先生做了三件事：首先找出合同條款，確認(rèn)對(duì)方違約；然后整理銀行轉(zhuǎn)賬記錄和催告短信；最后向杭州仲裁委提交了仲裁申請(qǐng)。

仲裁庭審查發(fā)現(xiàn)，房東在收到首付款后，完全有條件辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。根據(jù)合同法規(guī)定，房東必須繼續(xù)履行合同。最終裁決房東10天內(nèi)配合辦理過(guò)戶(hù)，還要支付這半年來(lái)的違約金。這個(gè)案例說(shuō)明，只要證據(jù)充足，法律是保護(hù)守約方的。

# 必須知道的三條法律常識(shí)

1. 合同法第107條：不按合同辦事就要擔(dān)責(zé)。這條法律是處理違約問(wèn)題的尚方寶劍，不管是賣(mài)家不交房還是買(mǎi)家不付款都適用。

2. 仲裁法第4條：簽了仲裁協(xié)議就不能去法院起訴。很多購(gòu)房合同里都有仲裁條款，簽合同時(shí)要看清楚約定的是哪個(gè)仲裁委。

3. 仲裁法第58條：裁決書(shū)和法院判決同等效力。對(duì)方不執(zhí)行的話(huà)，直接去法院執(zhí)行局申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，不用再打官司。

# 給購(gòu)房者的實(shí)用建議

簽合同前要做三件事：查清房產(chǎn)證信息，確認(rèn)沒(méi)有抵押或查封；明確約定過(guò)戶(hù)時(shí)間和違約責(zé)任；選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)。遇到糾紛時(shí)，記住六個(gè)字：早行動(dòng)、留證據(jù)。

特別要注意保存這些材料：合同原件、付款憑證、溝通記錄。微信聊天記得備份，必要時(shí)可以公證。如果對(duì)方開(kāi)始拖延，馬上發(fā)書(shū)面催告函，用EMS寄送并保存回執(zhí)。

現(xiàn)在很多仲裁委都有網(wǎng)上立案系統(tǒng)，不用跑腿就能提交申請(qǐng)。仲裁費(fèi)用比訴訟費(fèi)低，處理速度也更快，一般三個(gè)月內(nèi)就能出結(jié)果。關(guān)鍵是要準(zhǔn)備充分的證據(jù)材料，把事實(shí)經(jīng)過(guò)理清楚。