房屋代理合同糾紛處理指南

一、什么是房屋代理合同

房屋代理合同是房主和代理公司簽的協議。房主把房子交給代理公司賣或者租，代理公司完成任務后拿報酬。這種合同要寫清楚雙方責任、代理時間和費用標準。比如代理公司要找到買家，房主需要配合看房。

二、檢查合同有沒有法律效力

簽合同時要看是不是合法。主要看三點：雙方有沒有簽合同的能力，合同內容是不是合法，合同形式對不對。如果房主根本沒房子卻找人代理，這種合同可以作廢。

有個真實案例：李女士找中介賣房，后來發現她只是租客。中介拿著合同打官司，法院直接判合同無效。因為《合同法》規定，簽合同不能騙人，騙人的合同不算數。

三、代理工作有沒有做完

拿到合同先看代理公司有沒有干活。合同里寫的要求，比如三個月內賣出房子，或者找到租客，這些都要檢查。如果代理公司沒做到，房主可以不付錢，還能要求賠償。

王先生遇到過這種情況：他和中介簽了一年賣房合同，結果中介沒賣出去。法院判中介要賠違約金。因為《合同法》說，不按合同辦事就要賠償損失。

四、費用問題怎么處理

費用糾紛最常見。房主要看合同怎么寫的，是賣房后付錢，還是簽合同就付定金。代理公司完成任務后，房主不能賴賬。同樣，代理公司沒完成任務，也不能要錢。

張女士房子賣出去了卻不給中介費。中介拿著合同去法院，法官判她必須付錢。這里要注意，費用支付要和合同條款完全對應。如果合同寫"成交后付款"，那沒成交就不用付。

五、解決糾紛的四種方法

1. 當面商量

先和對方坐下來談。把合同拿出來，一條條對照。比如代理公司說完成了任務，房主可以要求看帶客戶看房的記錄。很多小問題這樣就能解決。

2. 找中間人調解

談不攏可以找街道調解員或行業協會。上海有個案例，中介和房主為5000元中介費吵了三個月，調解員用兩天就解決了。調解不收費，比打官司快。

3. 申請仲裁

合同里有仲裁條款的要去仲裁。仲裁和法院判決一樣有效，而且更快。北京仲裁委處理過這樣的案子：20萬的糾紛，一個月就出結果了。

4. 法院起訴

這是最后手段。要準備合同原件、溝通記錄、付款憑證等證據。朝陽法院去年處理了300多起這類案件，平均審理時間45天。關鍵是要把證據整理清楚。

六、處理糾紛要準備的材料

1. 合同原件最重要

2. 微信聊天記錄和通話錄音

3. 銀行轉賬記錄

4. 看房登記表或帶看記錄

5. 房產證復印件

七、特別注意的三個問題

1. 獨家代理條款

有些合同寫明只能找這家中介。如果房主自己找到買家，可能還要付中介費。簽合同前要看清楚這條。

2. 違約金比例

法律規定違約金不能超過實際損失的30%。如果合同寫"違約賠50萬"，但實際損失只有10萬，法院會調整。

3. 補充協議效力

雙方后來簽的補充協議，和原合同有同等效力。有個案例：原本合同說三個月賣房，后來改成半年。中介按半年時間完成任務，法院認可有效。

八、常見問題解答

1. 中介帶人看房就算完成工作嗎？

不算。必須促成交易才能收錢。除非合同特別寫明"帶看就付費"。

2. 房主反悔不賣要賠錢嗎？

要看合同怎么寫。如果有違約金條款就要賠，沒有的話可能只需退中介費。

3. 中介私自降價怎么辦？

這屬于違規操作。房主可以要求賠償差價，還能向住建部門投訴。

九、最新法律變化

2025年新出的《民法典》合同編有新規定?，F在電子合同和紙質合同同樣有效，微信聊天約定也算數。違約金調整更靈活，法官會根據實際情況判決。

十、預防糾紛的三個建議

1. 簽合同前查房產證

2. 每項服務都要寫清楚

3. 分期支付中介費

比如簽合同時付30%，過戶時付70%。這樣雙方都有保障。

遇到糾紛不要慌，先看合同怎么寫的，再收集證據。大部分問題通過協商都能解決，實在不行再走法律程序。記住保留所有書面材料，關鍵時刻能派大用場。