房屋買賣遇到糾紛怎么辦？教你五步要回購房款

（一）房屋買賣常見的三個法律武器

買房遇到麻煩時，法律給了我們三個保護傘。第一把傘是雙方協商解約，只要買賣雙方都同意，隨時可以取消合同。第二把傘是看合同約定，比如合同里寫明了"延期交房超過60天可退房"，這種情況就能直接解約。第三把傘是國家法律規定的五種情況，比如房子有嚴重質量問題，或者開發商遲遲不交房。

這里要重點說說法律規定的五種情況。第一種是遇到地震洪水等自然災害，導致房子根本沒法住。第二種是開發商在交房前明確說不交房，或者故意拖延施工。第三種是開發商延期交房，買房人催告后三個月內還不交。第四種是房子有重大缺陷，比如承重墻開裂，根本沒法正常使用。第五種是其他法律有特別規定的情形。

（二）退房實戰六步走

第一步要仔細看合同。把購房合同從頭到尾讀三遍，重點看解約條款和違約條款。比如有的合同寫"延期交房超過90天可解約"，有的寫"房屋質量問題需專業機構鑒定"。把這些關鍵條款用記號筆標出來。

第二步要收集所有證據。購房合同原件、付款憑證、催告通知書都要保存好。和開發商溝通時盡量用書面方式，微信聊天記錄要截圖保存。如果房子有問題，要拍視頻留證，最好找專業機構做質量鑒定。

第三步先嘗試和開發商協商。帶著合同和證據找開發商談判，明確說清楚要退房的原因。可以提出兩種方案：要么退全款，要么退錢加賠償。這時候態度要堅決，但說話要有理有據。

第四步發正式解約通知。如果協商不成，就要寄送書面解約函。要用快遞寄，選擇能查送達記錄的方式。解約函要寫清楚三個內容：為什么要解約、依據哪條法律規定、要求什么時候退款。

第五步準備打官司。開發商如果不同意解約，就要去法院起訴。這時候要準備好五樣材料：起訴狀、購房合同、付款憑證、解約通知、證據材料。建議請專業律師幫忙寫法律文書。

第六步申請強制執行。打贏官司后，如果開發商還是不退款，就去法院申請強制執行。法院會查封開發商的銀行賬戶，直接從里面劃扣錢款還給買房人。

（三）真實案例教你維權

王先生2025年買了套期房，合同寫明2025年6月交房。到了交房日開發商說還要等半年，王先生按合同約定發了兩次催告函。三個月后房子還是沒蓋好，王先生直接起訴退房。法院判開發商退還全部房款，還賠償了三年利息。

李女士收房時發現衛生間天天漏水，墻面有十幾處裂縫。她請專業機構做了鑒定，報告顯示房屋質量不合格。雖然合同里沒寫質量問題可以退房，但法院根據法律規定，支持李女士解除合同的要求。

張先生遇到的情況更特殊。開發商把抵押給銀行的房子賣給他，導致無法辦理房產證。這種情況屬于"合同目的不能實現"，張先生不僅拿回房款，還獲得了房價10%的賠償。

（四）簽合同要注意的五個細節

第一要看解約條款。重點關注延期交房多久能退房，質量問題達到什么程度能解約。第二要明確賠償標準，最好約定日萬分之五的違約金。第三要寫清楚交房標準，比如門窗品牌、瓷磚規格都要具體。第四要核對開發商證照，確保預售許可證等五證齊全。第五要約定爭議解決方式，選對自己方便的法院或仲裁機構。

特別提醒大家注意補充協議。很多開發商會用補充協議修改主合同條款，比如把解約條件從"延期60天"改成"延期180天"。簽字前一定要逐條核對，有疑問當場提出。

（五）維權過程中的三個關鍵點

證據收集要全面。除了合同和付款記錄，還要保留開發商的宣傳資料。如果銷售時承諾過學區房、地鐵房，這些都可能成為維權證據。和開發商交涉要錄音，重要事項必須書面確認。

訴訟時效要記牢。一般合同糾紛的訴訟時效是三年，從知道權利被侵害時算起。比如延期交房就從約定交房日開始算，質量問題從發現之日開始算。超過時效法院就不受理了。

執行階段要主動。判決生效后要及時聯系執行法官，提供開發商的財產線索。比如開發商在其他樓盤的收款賬戶、未出售的房產信息等。必要時可以申請將開發商列入失信名單。

買房是人生大事，遇到問題不要慌。記住及時取證、按程序辦事、善用法律武器這三個原則。只要證據充分、程序合法，法律一定會保護購房者的合法權益。建議大家在買房前就咨詢專業律師，提前做好風險防范，比事后補救更重要。