# 遇到房屋糾紛該怎么辦？

## 一、買房出問題別慌張

很多人買房時都遇到過麻煩。簽了合同付了錢，賣家拖著不過戶；付了首付發(fā)現(xiàn)房子有問題；說好的學(xué)區(qū)房最后上不了學(xué)。這些情況每天都在發(fā)生。別急著吵架，先看看合同怎么寫的。把合同找出來，看看對方有沒有按約定辦事。記住，保存好所有票據(jù)和聊天記錄，這些都可能成為重要證據(jù)。

## 二、四種解決方法怎么選？

### 1. 坐下來好好談

發(fā)現(xiàn)有問題先別急著打官司。約對方見面，把問題攤開來說。比如賣家延遲交房，可以商量補(bǔ)償金。買家貸款沒批下來，可以延長付款時間。談的時候記得錄音，重要事項要寫書面協(xié)議。很多糾紛其實都能通過協(xié)商解決，既省時間又省律師費(fèi)。

### 2. 找中間人調(diào)解

如果自己談不攏，可以找街道調(diào)解員幫忙。每個社區(qū)都有調(diào)解工作站，他們處理過很多類似糾紛。調(diào)解員會幫雙方分析問題，提出折中方案。要注意的是，調(diào)解協(xié)議簽了字就具有法律效力，對方不執(zhí)行的話可以直接去法院申請執(zhí)行。

### 3. 走仲裁程序

買房合同里如果有仲裁條款，可以直接找仲裁機(jī)構(gòu)。仲裁和法院判決一樣有效，但速度更快。比如北京仲裁委員會處理普通房產(chǎn)糾紛，一般三個月就能出結(jié)果。仲裁費(fèi)比訴訟費(fèi)便宜，而且不用公開審理，適合想保護(hù)隱私的當(dāng)事人。

### 4. 法院起訴

當(dāng)前面三種方法都行不通時，最后只能打官司。準(zhǔn)備起訴狀時要寫清楚訴求：是要繼續(xù)履行合同，還是退房賠錢？記得在訴訟時效內(nèi)起訴，房產(chǎn)糾紛的時效一般是三年。重要證據(jù)要提前做公證，比如微信聊天記錄、電話錄音等。

## 三、處理糾紛的正確步驟

### 第一步：準(zhǔn)備證據(jù)材料

把購房合同找出來，檢查每項條款。整理銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)、完稅證明。如果是二手房，保留看房時的照片和視頻。和中介的聊天記錄也要保存，特別是關(guān)于房屋狀況的承諾。

### 第二步：選擇解決方式

小額糾紛建議先調(diào)解，5萬元以內(nèi)的爭議很多調(diào)解員都能處理。涉及違約金或產(chǎn)權(quán)問題，可能需要直接起訴。如果合同約定了仲裁條款，就只能走仲裁程序，不能去法院。

### 第三步：執(zhí)行處理結(jié)果

調(diào)解成功要簽書面協(xié)議，最好當(dāng)天就去法院做司法確認(rèn)。仲裁裁決書下達(dá)后，對方有十天履行期。法院判決生效后，記得在兩年內(nèi)申請強(qiáng)制執(zhí)行。有些老賴會轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)這種情況要立即申請財產(chǎn)保全。

## 四、真實案例教會你維權(quán)

### 案例1：過戶拖延賠償案

王先生買二手房付完全款，房東拖了半年不過戶。法院判決房東必須七天內(nèi)辦手續(xù)，并按每天500元賠償。關(guān)鍵證據(jù)是銀行流水和催告函，證明買家多次催促。

### 案例2：隱瞞抵押撤銷案

李女士買的房子被查封，原來賣家隱瞞了抵押貸款。法院依據(jù)《民法典》撤銷合同，判賣家退還80萬首付并賠償損失。提醒大家買房前一定要查產(chǎn)權(quán)狀況。

### 案例3：學(xué)區(qū)房造假退房案

張先生為孩子上學(xué)買學(xué)區(qū)房，過戶后發(fā)現(xiàn)學(xué)位被占用。法院認(rèn)定賣家欺詐，判決退房并三倍賠償定金。這個案子告訴大家，重要承諾必須寫進(jìn)合同。

## 五、必須知道的法律條文

1. 民法典第577條：違約必須賠償

對方不按合同辦事，可以要求繼續(xù)履行或索賠。包括房款利息、房價上漲差價等。

2. 民事訴訟法第64條：證據(jù)規(guī)則

微信聊天、錄音都能當(dāng)證據(jù)，但要保留原始記錄。中介證言有時也能起作用。

3. 仲裁法第9條：一裁終局

仲裁結(jié)果不能上訴，發(fā)現(xiàn)程序違法才能申請撤銷。選仲裁員要選房產(chǎn)專業(yè)的。

4. 執(zhí)行程序規(guī)定第20條：快速查封

申請執(zhí)行時提供對方車牌號、銀行卡號，法院可以直接查封財產(chǎn)。

遇到房產(chǎn)糾紛要記住三點：留證據(jù)、懂法律、快行動。協(xié)商時態(tài)度要堅定但別激化矛盾，調(diào)解要找正規(guī)機(jī)構(gòu)，訴訟要注意舉證期限。建議買房時就讓律師看合同，提前約定違約條款。平時多了解法律知識，關(guān)鍵時刻才能保護(hù)自己的血汗錢。