# 五個(gè)步驟解決買房糾紛

## 一、認(rèn)清合同是否有效

買房簽合同時(shí)要看清楚內(nèi)容。合同里如果出現(xiàn)欺騙或威脅的情況，這份合同就沒有法律效力。比如賣家故意隱瞞房子有問題，或者強(qiáng)迫買家簽合同，這種情況可以找法院判定合同無(wú)效。

合同法第五條列出五種合同無(wú)效的情況。包括損害國(guó)家利益、違法操作、惡意串通、掩蓋非法目的、損害公共利益。普通買家最常見的情況是遇到賣家隱瞞房屋質(zhì)量問題。這時(shí)候要保留房屋檢查記錄、維修單據(jù)等證據(jù)。

## 二、明確糾紛類型

買房糾紛主要有三種情況。第一種是交易無(wú)法完成，比如賣家到期交不了房。第二種是要求取消合同，比如買家突然改變主意不想買了。第三種是賠償問題，涉及定金退還和違約金計(jì)算。

最近有個(gè)典型案例，王先生付了50萬(wàn)定金后，賣家李女士突然加價(jià)20萬(wàn)。這種情況屬于單方面變更合同條款，買家可以要求繼續(xù)履行原合同或雙倍返還定金。要注意保存微信聊天記錄和轉(zhuǎn)賬憑證。

## 三、準(zhǔn)備好關(guān)鍵證據(jù)

處理糾紛時(shí)需要準(zhǔn)備五類材料。首先是簽好的購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議，要檢查每頁(yè)是否有雙方簽字。第二是付款記錄，銀行轉(zhuǎn)賬要打印帶公章的回單，現(xiàn)金支付要收據(jù)原件。

第三是房產(chǎn)證復(fù)印件，確認(rèn)賣家是不是真正的房主。第四是溝通記錄，包括短信、微信、郵件都要截圖保存。第五是其他輔助材料，比如中介的見證說明、房屋驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。

去年張女士買房時(shí)，發(fā)現(xiàn)合同寫的面積比實(shí)際少5平米。她拿出當(dāng)初看房時(shí)的錄音，證明中介承諾的面積數(shù)，最終成功要回差價(jià)。這個(gè)案例說明保留證據(jù)非常重要。

## 四、選擇解決方式

遇到問題先嘗試私下協(xié)商。雙方可以約在中介門店當(dāng)面談，重點(diǎn)討論如何繼續(xù)交易或終止合同。如果談不攏，可以去當(dāng)?shù)胤抗芫终{(diào)解辦公室申請(qǐng)幫助。

調(diào)解不成的話，看合同里有沒有約定仲裁條款。仲裁比法院審理快，一般三個(gè)月內(nèi)出結(jié)果。但仲裁費(fèi)比訴訟費(fèi)高，1百萬(wàn)的糾紛大約要交2萬(wàn)元費(fèi)用。最終手段是去法院起訴，準(zhǔn)備好起訴狀和證據(jù)材料。

## 五、法院訴訟流程

去法院要先寫起訴書。寫明雙方姓名、住址、訴訟請(qǐng)求。比如"要求退還定金50萬(wàn)并支付違約金10萬(wàn)"。然后整理證據(jù)復(fù)印件，合同和付款記錄最重要。法院受理后要先交訴訟費(fèi)，100萬(wàn)的標(biāo)的額大概交13800元。

開庭時(shí)法官會(huì)先調(diào)解，這時(shí)還可以協(xié)商解決。調(diào)解失敗就正式開庭，雙方要帶原件到場(chǎng)核對(duì)。判決書下來后，如果對(duì)方不執(zhí)行，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。去年劉先生打贏官司后，通過法院查封了賣家的銀行賬戶，最終拿回了全部款項(xiàng)。

## 重點(diǎn)案例解析

案例一：賣家交房違約

李老板收了200萬(wàn)定金后，因房?jī)r(jià)上漲反悔不賣。法院判他雙倍返還定金，還要賠償買家重新買房多花的80萬(wàn)差價(jià)。依據(jù)合同法第115條，收定金方違約需雙倍返還。

案例二：買家貸款受阻

小張合同約定貸款買房，但因政策變化貸不足額度。法院認(rèn)為屬于"情勢(shì)變更"，解除合同后賣家退還定金。這里要注意，買家需證明確實(shí)努力申請(qǐng)過貸款。

## 常用法律依據(jù)

處理糾紛主要看四部法律：合同法107條關(guān)于違約責(zé)任，城市房地產(chǎn)管理法38條關(guān)于房屋交易條件，民事訴訟法第64條證據(jù)規(guī)則，仲裁法第16條仲裁條款有效性。最近民法典第577條補(bǔ)充規(guī)定，違約方不僅要賠償損失，還要承擔(dān)對(duì)方維權(quán)費(fèi)用。

遇到糾紛不要慌張，按這五步走能有效維權(quán)。關(guān)鍵要早做準(zhǔn)備，及時(shí)咨詢專業(yè)律師。平時(shí)簽合同時(shí)注意寫明違約條款，建議約定每日萬(wàn)分之五的違約金標(biāo)準(zhǔn)。保留好所有交易記錄，手機(jī)聊天記錄定期備份。只要證據(jù)充足，法律會(huì)保護(hù)守約方的合法權(quán)益。